Зростання цін комерційного метра перевищує житловий

• Декабрь
• 30

2:01 дп Категория: Справи Московські

Коли мова заходить про інвестування в нерухомість, то в першу чергу ми думаємо про капіталовкладення в заміські котеджі, квартири та інші житлові об'єкти. Однак існують ще й площі, мають комерційне призначення. І точно, приватні інвестори можуть ефективно вкласти свої кошти і в торгово-офісні об'єкти, оскільки за прогнозами фахівців їх вартість в майбутньому буде тільки підвищуватися.

Фахівці, що працюють у сфері комерційної нерухомості, солідарні в думці, стверджуючи, що в Москві (і не тільки) спостерігається гостра нестача площ, призначених для комерційного використання: офісів, складів, приміщень для торгівлі і т.д. Особливо гостро відбивається ця нестача на малих і середніх підприємствах. Що стосується великих, багатих фірм, то вони легко вирішують свої питання з площами, зводячи свої офісні будівлі або викуповуючи цілі поверхи у великих бізнес-центрах, що мають клас А +. А для будівельників і ріелторів саме такі «оптові покупці» і є найбільш бажаними та коханими клієнтами.

Крім того, ринок комерційної нерухомості не особливо цікавить приватних інвесторів, оскільки містить досить серйозних гравців. Як розповідає Олександр Черніков, директор відділу комерційної нерухомості фірми «Московські вогні», великі девелоперські структури (ЗАТ «Сіті Гало» і ЗАТ «ROSS Group») дуже зацікавлені в новобудовах комерційної нерухомості. Володіючи великим капіталом, ці компанії доводять будівництво комерційних центрів до завершення, а потім продають або здають в оренду об'єкти за дуже високими цінами. Саме тому приватному інвестору «ловити» на ринку комерційної нерухомості нічого. Однак, посилаючись на народну мудрість, можна стверджувати, ніж важче дістати заповітний плід, тим він і солодший.

Варто зазначити, що нерухомість Москви, що має комерційний характер, неухильно зростає в ціні, а в останні 5-7 років вона взагалі досягла «піку» привабливості для капіталовкладень. На цей рахунок експерти кажуть, що сьогодні ринок комерційної нерухомості повторює такий же «фортель», як і в 2006 році.

Крім цього, оренда комерційної нерухомості також приносить хороші дивіденди. Сергій Єсін, співробітник ріелтерського агентства «Сава», коментує, що всього за 4-8 років (що залежить від регіону) власник офісного приміщення або торгового залу окупить свої вкладення.

Інвестуємо в будівництво

Олександр Черніков каже, що приватним інвесторам пропонуються для капіталовкладень об'єкти, які знаходяться на початкових етапах будівництва. При цьому така ситуація спостерігається абсолютно у всіх сферах ринку комерційної нерухомості, що зумовлено дефіцитом.

Що стосується розмірів площ, то сьогодні купити невелике приміщення (100 кв. Метрів) неможливо. Ще кілька років тому (3-4 роки) можна було розраховувати на придбання приміщення для невеликого магазинчика, проте це в минулому.

Ціна 1 кв. метра комерційної нерухомості, яка знаходиться на стадії зведення, залежить, насамперед, від місця розташування, площі та закінчення будівництва. Вартість об'єкта тим вище, ніж об'єкт ближче до терміну його здачі, а також чим менше його площу. Здається об'єкт Держкомісії, після чого його ціна зростає на 20%. Як вважає Олександр Черніков, набуваючи об'єкт на початкових стадіях будівництва, приватний інвестор по закінченню його будівництва може розраховувати на інвестиційний прибуток, що дорівнює 30-40% річних.

Наведемо деякі цифри. Офісне приміщення в районі «Щукінське» можна придбати за ціною 4500 доларів за кв. метр. Виклавши 3750 доларів за кв. метр можна отримати комерційну нерухомість в районі «Савеловський». Самі ж прийнятні ціни пропонує бізнес-центр Подільського (2800 доларів за кв. Метр), який в даний момент часу будується.

Пробуємо інвестувати в готове

Так, приватному інвесторові не легко, адже йому в буквальному сенсі слова необхідно «ловити» відповідні пропозиції, хоч на вторинному, хоч на первинному ринку нерухомості. Наприклад, скориставшись Інтернетом, дізнаємося, що в даний момент продається адміністративний комплекс, що має два 4-х поверхові будівлі в районі станції метрополітену «Бауманська».

Адміністративний комплекс має площу 1200 кв. метрів, придбати яку цілком можна за 4,9 мільйона доларів. Продавець готовий розбити об'єкт на невеликі офісні блоки, що мають розміри від 80 кв.м., але при цьому він змінює ціну з 4100 доларів за кв. м. до 5900 доларів за кв. метр.

Таким чином, можна підрахувати, що продаючи об'єкт по частинах, продавець одержить набагато більшу суму (7, 08 млн., а не 4,9 млн. доларів). При збігу сприятливих факторів приватні інвестори могли б розкупити комплекс по частинах, однак цьому не судилося статися: продавець зумів знайти покупця, який забрав будівлю повністю. Ось тут наочно і відображається, що приватному інвесторові на ринку комерційної нерухомості дуже важко.

Юридичний бік питання

Приватного інвестора, який вкладає свої кошти в комерційну нерухомість, не повинні чекати «правові капкани». Костянтин Єгоров, який займає керівну посаду в юридичній компанії «КМ Консалтинг», пояснив, що людина, що бажає інвестувати в комерційну нерухомість, може придбати декілька приміщень, наприклад, під офіси. Всі нежитлові приміщення, як правило, належать власнику будівлі. Тому для здійснення угоди необхідно:

1. Оформити паспорт БТІ на офіси, які цікавлять приватного інвестора;
2. Позначити ці приміщення «в натурі», перевіряючи наявність у власника документів, що підтверджують його право власності;
3. Укласти договір купівлі-продажу;
4. Зареєструвати договір купівлі-продажу в реєстраційній службі РФ;
5. Юридично закріпити перехід прав власності до нового власника.

Відповідно до федерального закону № 214 «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів» в розташованому будинку площі купуються відповідно до договору пайової участі.

По-іншому йде справа при придбання торгових площ, де процедура носить назву «переуступка прав оренди». Наявні в торгових центрах павільйони є власністю власників цих центрів, а права на їх оренду розпродаються ще при зведенні об'єктів. Багато ж власники торгових центрів здають в оренду торгові павільйони тільки на етапі будівництва. Частим є випадок, коли ті, хто купив права на оренду на перших етапах будівництва, можна сказати «за копійки», при здачі об'єкта в експлуатацію продають їх набагато дорожче тим, хто дійсно планує відкрити магазин. Зверніть увагу, що покупець, крім значної суми за право на оренду, щомісяця виплачує орендну плату власнику центру.

Керівник компанії «Blackwood» Марина Маркарова каже, що основна особливість подібних угод полягає в тому, що при зміні власника умови договору оренди залишаються незмінними.

Що стосується торгових павільйонів, які стоять окремо, то і тут можлива переуступка прав. Наведемо приклад. Покупець заплатив 380 тис. доларів за переуступку прав оренди торгових приміщень, площею 596 кв. метрів. Після здійснення угоди новий орендар став щомісячно виплачувати орендну плату власнику приміщення рівну 100 тис. рублів. Тим не менш, при придбанні прав на оренду площ необхідно бути дуже обережними: щоб уникнути непорозумінь і проблем при здійсненні угоди потрібно переконатися, що власник повідомлений про зміну орендаря.

Колишня квартира — оптимальний варіант

Експерти по комерційній нерухомості стверджують, що щоб приватному інвестору уникнути зайвої «головного болю», йому варто звернути увагу на інший варіант. Фахівці пропонують інвестувати в квартиру на першому поверсі і потім вивести її з житлового фонду. Цей варіант є оптимальним, тому що власник колишнього житла завжди зможе знайти орендаря, адже існує велика кількість дрібних і середніх фірм, які потребують невеликих приміщеннях для організації своєї діяльності.

Як відзначає керівник відділення «Третьяковській», ТОВ «Пересвет-Нерухомість» Наталія Аліханова, вартість квартир на першому поверсі менше на 8-10%. Однак не варто забувати, що будинок повинен знаходитися на прохідній, жвавій вулиці поблизу станції метро і великих транспортних розв'язок.

Припустимо, що заплативши 300 тис. доларів, можна придбати квартиру площею 73,2 кв. метра. А ось Ірина Жаровій-Райт, президент інвестиційної групи Sesegar стверджує, що перекладена в нежитловий фонд ця квартира буде коштувати як мінімум 600 тис. доларів.

Підтвердженням цього є і знайдене в Інтернеті оголошення, в якому власник приміщення, переведеного в нежитловий фонд, але вимагає капітального ремонту, хотів ціну в 10 тис. доларів за кв. метр.

Крім того, такий об'єкт надзвичайно вигідно здавати в оренду. Здаючи житлову квартиру, ви можете розраховувати на орендну плату, рівну 1400 доларів на місяць, а якщо це офісне приміщення, то ви можете просити в 2,5 рази більше, тобто 3500 доларів на місяць.

При цьому вам зовсім не потрібно замислюватися над облаштуванням приміщення, адже на відміну від орендарів квартир, які вимагає наявність сучасних і якісних меблів, орендарі офісних приміщень вирішують це питання самостійно. У колишній квартирі може розташовуватися не тільки офіс, але і невеликий магазин, салон краси, стоматологічний кабінет, ювелірна майстерня тощо Якщо ж вікна приміщення виходять на червону лінію, вихід з метро, ??багатолюдну зупинку, тоді, за словами Наталії Аліханова, можна організувати додатковий заробіток, розмістивши без обов'язкового погодження з мешканцями рекламу над вікнами квартири.

Незважаючи на значні переваги, у квартир, виведених з житлового фонду, є один недолік — високі розцінки на комунальні послуги.

Підсумки

У зв'язку з тим, що комерційна нерухомість нині особливо затребувана, інвестуючи в неї, можна добре заробити. Однак приватному інвесторові не варто змагатися з великими, багатомільйонними компаніями, які викуповують цілі будинки й поверхи. Цей сегмент ринку не для нього. А ось покупка квартири на перших поверхах житлових будинків і виведення її з житлового фонду з метою влаштувати в ній офіс, магазин, перукарню — оптимальний варіант, який цілком реальний і досить вигідний.

За даними Журналу про нерухомість MetrInfo.ru  

Схожі пропозиції

• Особливості придбання нерухомості в Бразилії
• Нерухомість Світлогорська
• Офіси в столиці
• Нерухомість Дніпродзержинська
• Нерухомість в Алушті
• Нерухомість: в оренду або у власність.