Як не помилитися при купівлі та продажу житла

• Сентябрь
• 17

5:33 пп Категория: Регіони Україна

Вирішивши продати або купити житло, ви швидше за все зверніться до ріелтора. Зазвичай ж не вистачає часу на збирання документів, немає бажання стояти в чергах, до того ж більшість людей просто не уявляють, як правильно діяти в подібних ситуаціях, з чого починати і на що звертати увагу в першу чергу.

Власник? Володій і розпоряджайся
Розпоряджатися квартирою — продавати, дарувати, закладати або здавати в оренду — мають право тільки власники. Як не дивно, але багато хто до цих пір вважають, що якщо вони зареєстровані на житлоплощі, то здатні і здійснювати операції. Це не завжди вірно. Бути прописаним у квартирі і бути власником — не одне й те саме. Тільки власник визначає долю квартири. Інші зареєстровані у квартирі особи можуть у ній лише проживати, тобто користуватися житлоплощею.
Втім, навіть якщо квартира знаходиться у власності, іноді виникають інші причини, які ускладнюють або роблять продаж неможливою. Одна з них — заставу квартири. Коли ваша квартира знаходиться в заставі (іпотека), то продати її іншій особі реально тільки за згодою заставодержателя, якщо інше не передбачено договором про іпотеку. На практиці банк-заставодержатель в рідкісних випадках дає згоду на відчуження квартири.
Величезне значення має той факт, чи є ваша квартира приватизованої чи ні. Ви займаєте квартиру за договором соціального найму? Продати її ви не маєте права. Для того щоб реалізувати таку житлоплощу, її попередньо треба приватизувати. Зробити це необхідно до 1 березня 2010 року, оскільки після цього терміну безкоштовна приватизація відміняється.
Не варто також забувати, що громадянин має право скористатися правом на приватизацію тільки один раз. Виняток становлять неповнолітні, які стали власниками житла в загальному порядку: після досягнення повноліття вони зберігають право на приватизацію.
Перешкод для продажу немає? Наступним кроком стає державна реєстрація угоди. При купівлі-продажу житлового приміщення необхідно зареєструвати угоду і перехід права від продавця до покупця. Це два різних дії, хоча на практиці і договір, і перехід права реєструють одночасно.
Для цього вам знадобляться, по-перше, правовстановлюючі документи на відчужувану нерухомість. До таких документів належать:
 — акти, видані органами державної влади чи органами місцевого самоврядування;
 — договори щодо нерухомого майна, вчинені відповідно до законодавства, що діяло в місці розташування об'єктів нерухомості на момент здійснення операції ;
 — акти про приватизацію;
 — свідоцтва про право на спадщину;
 — вступили в силу судові рішення;
 — акти (свідоцтва) про права на нерухоме майно , видані уповноваженими органами державної влади в порядку, встановленому законодавством, що діяло в місці видання таких актів на момент видання і т. д.

Тонкощі документообігу
У БТІ треба отримати виписку з технічного паспорта. Даний документ повинен містити план і експлікацію приміщення, інвентарний номер, інвентаризаційну оцінку. Копії технічних паспортів і виписки засвідчуються підписом посадової особи та печаткою БТІ. Якщо в квартирі були проведені незаконні перепланування, то продаж доведеться відкласти до тих пір, поки перепланування не буде узаконена або житло не буде приведено до попереднього стану.
Обов'язковою документом для реєстрації є й договір купівлі-продажу, підписаний продавцем і покупцем. Крім цього для реєстрації потрібні інші документи.
Так, якщо житлове приміщення перебуває у спільній власності подружжя, то потрібно нотаріально засвідчена згода чоловіка продавця. При продажу частки необхідна відмова інших учасників часткової власності від покупки частки (так зване переважне право покупки).
Коли продавцем виступає неповнолітній у віці від 14 до 18 років, то знадобиться згода батьків, усиновителів або піклувальників.
У разі якщо продавцем є особа, обмежена у дієздатності, то потрібно надати згоду піклувальника.
Державна реєстрація здійснюється через представника? Доведеться пред'явити нотаріально посвідчену довіреність.
Відповідно до ст. 292 ГК РФ відчуження житлового приміщення, в якому проживають знаходяться під опікою або піклуванням члени сім'ї власника або залишилися без батьківського піклування неповнолітні члени сім'ї власника, якщо при цьому зачіпаються права або охоронювані законом інтереси зазначених осіб, допускається тільки за згодою органу опіки та піклування.
За державну реєстрацію договору купівлі-продажу сплачується державне мито, і документ про оплату пред'являється. Розмір мита встановлений Податковим кодексом РФ і становить для фізичних осіб 500 руб., Для юридичних — 7,5 тис. руб.
Ще один документ, який укладається між продавцем і покупцем, — це акт або інший документ про передачу житлового приміщення. Даний документ знадобиться при державній реєстрації переходу права власності від продавця до покупця. Небажання підписувати акт передачі вважається відмовою продавця від виконання обов'язку передати майно, а якщо ухиляється покупець — обов'язку прийняти майно.

Добросовісний набувач отримує квартиру. Чесно.
Що потрібно знати покупцеві? Покупцеві насамперед потрібно з'ясувати: чи має право продавець продавати квартиру? Для цього спочатку зажадайте у продавця правовстановлюючі документи на квартиру.
Перевірити відомості про продавця і про об'єкт нерухомості легко, взявши виписку з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним.
Даний документ видається органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. Для цього досить пред'явити посвідчення особи і заяву в письмовій формі, а також сплатити рахунок за виписку з ЕГРП.
Така виписка містить опис об'єкта нерухомості, зареєстровані права на нього, а також відомості про обмеження, про існуючі на момент видачі виписки правопрітязаніях і заявлених в судовому порядку вимогах щодо даного об'єкта нерухомості.
Якщо відчужувана квартира знаходиться в частковій власності, то, як уже зазначалося, продавець зобов'язаний дотримати правила про переважної купівлі. Треба мати на увазі, що якщо правило про переважну купівлю частки було порушено, то будь-який учасник часткової власності може протягом трьох місяців вимагати в судовому порядку переведення прав і обов'язків покупця на нього.
Варто звернути особливу увагу, якщо квартиру реалізує довірена особа продавця. На жаль, останнім часом почастішали випадки шахрайства, коли житлоплощу продають за фальшивими дорученнями. Найкраще безпосередньо зв'язатися із продавцем і впевнитися в його намірах продати квартиру через довірену особу.
Для державної реєстрації права власності від набувача потрібно не так уже й багато. По-перше, це документ, що засвідчує особистість. По-друге, квитанція про оплату державного мита за реєстрацію.
Після виробленої державної реєстрації покупець отримує на руки наступні документи:
 — зареєстрований договір купівлі-продажу (обов'язковий додаток до договором — складений продавцем і покупцем акт прийому-передачі квартири);
 — свідоцтво про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно.

Схожі пропозиції

• Криза оренді не перешкода
• Ринок подобової оренди квартир в Санкт-Петербурзі: від Неви до Колпинского околиць.
• Квартири подобово та меблі
• Особливості придбання житла в кредит
• Нерухомість Катовіце
• Нерухомість Монреаля