Все що ви хотіли знати про перепланування житла в Москві

• Сентябрь
• 15

4:32 дп Категория: Створити новина

Все, що ви хотіли знати про перепланування житла в Москві. 

Будь-якій людині властиво прагнути до новизни. І якщо набридає старий гардероб, то що говорити про житло? Можна, звичайно, купити нові меблі, поміняти гардини і наклеїти свіжі шпалери. Однак обридла конфігурація квартири нікуди не дінеться, кухня залишиться тісної, коридор — довгим, передпокій — крихітною, після установки пральної машинки у ванній не повернешся ... А в цей час спеціалізовані журнали по дизайну розбурхують фантазію ідеями кабінетів в англійському стилі та кухнями-їдальнями в італійському дусі. 

Тут вже мимоволі ізойдешь від чорної заздрості до власників житла поліпшеного планування в новобудовах: типові квартири дають мало простору для творчості. Їх власникам залишається один вихід — перепланування. З кожним роком все більше людей наважуються на серйозні трудо-і грошові витрати заради того, щоб змінити обридлу квартиру брежнєвської серії або малогабаритну "хрущовку" до невпізнання. І щороку наступають на одні й ті ж граблі, щиро вважаючи, що перебудова житла (яку багато чомусь називають "євроремонтом") починається з кувалди для знесення міжкімнатних перегородок, а потім так само щиро дивуючись, чому сусіди подають на них до суду і виграють ... 

Лікнеп
Перепланування — зміна конфігурації житлового приміщення, що вимагає внесення зміни в техпаспорт. Перевлаштування ж являє собою установку, заміну або перенесення інженерних мереж, санітарно-технічного, електричного або іншого устаткування, знову-таки вимагає внесення зміни в технічний паспорт. Безумовно, можливе одночасне проведення і того, й іншого. 

Твердо знати вам необхідно тільки одне. Звичайний ремонт квартири, монтаж вбудованих меблів, пристрій антресолей з незначною зміною загальної або житлової площі, а також заміна труб та інших елементів інженерного обладнання на аналогічні по параметрах і не потребують перестановок, можете спокійно проводити без погоджень. Для всіх інших робіт (аж до скління балкона або лоджії) вам буде потрібно в обов'язковому порядку одержати дозвільну документацію. Які ж це роботи? 

Перепланування: 

• Розбирання (повна, часткова) ненесучих перегородок (виключаючи міжквартирні); 
• Пристрій прорізів у несучих перегородках (виключаючи міжквартирні); 
• Пристрій прорізів у несучих стінах і міжквартирних перегородках ( при об'єднанні приміщень по горизонталі); 
• Пристрій прорізів у перекриттях (при об'єднанні приміщень по вертикалі); 
• Пристрій внутрішніх сходів; 
• Закладення дверних прорізів у перегородках і несучих стінах; 
• Пристрій перегородок без збільшення навантажень на перекриття; 
• Пристрій перегородок (зі збільшенням навантажень) і несучих стін; 
• Зміна конструкції підлог (зі збільшенням навантажень); 
• Створення, ліквідація, зміна форми віконних і дверних прорізів у зовнішніх огороджувальних конструкціях (стінах, дахах) зі збереженням конструкцій, що відокремлюють балкони, лоджії від внутрішніх приміщень (тобто не передбачає об'єднання внутрішніх приміщень з лоджіями та балконами і перетворення засклених балконів і лоджій в еркери); 
• Остекление лоджій і балконів ; 
• Створення, зміна входів (з пристроєм ганків або сходів), входів-тамбурів; 
• Ліквідація або зміна форми тамбурів без збільшення їхніх зовнішніх габаритів; 
• Пристрій лоджій, балконів; 
• Зміна форми (пластики) існуючих сходів (ганків), у тому числі з пристроєм пандусів; 
• Створення тамбурів (у тому числі з улаштуванням розсувних і "карусельних" дверей) і вітрин в межах габаритів існуючих елементів будинків, будівель, споруд (ганок , пандус, дебаркадер, стилобат) площею до 30 м², не передбачає інше, ніж тамбур або вітрина, функціональне використання і приєднання (заняття) додаткової земельної ділянки; 
• Заміна столярних елементів фасаду (зі зміною малюнка); 
• Установка зовнішніх технічних засобів (кондиціонерів, антен, захисних сіток і т.п.), а також елементів, які забезпечують безперешкодне пересування маломобільних груп населення: вижимні телескопічних ліфтів, дворядних поручнів тощо; 
• Зміна матеріалів і пластики зовнішніх конструкцій , балконів і лоджій; 
• Об'єднання лоджій (балконів) з внутрішніми приміщеннями. 

• Перестановка сантехнічних приладів в існуючих габаритах туалетів, ванних кімнат, кухонь; 
• Пристрій (перенос) туалетів, ванних кімнат, кухонь; 
• Перестановка нагрівальних (опалювальних) і газових приладів (виключаючи перенесення радіаторів в засклені лоджії, балкони) без прокладки додаткових підвідних мереж; 
• Установка побутових електроплит замість газових плит або кухонних вогнищ; 
• Заміна та (або) встановлення додаткового обладнання (інженерного, технологічного) зі збільшенням енерго -, водоспоживання і (або) з заміною існуючих або прокладкою додаткових підвідних мереж (виключаючи пристрій підлог з підігрівом від загальнобудинкових систем водопостачання та опалення). 
 

Нюанси
Сьогодні за дозволом на перевлаштування приміщень звертаються багато власників кімнат у колишніх гуртожитках і комуналках, які мають намір розширити житловий простір. Разом з ними стурбовані розширенням житлоплощі господарі колишніх "малосімейок", охочих приєднати до своїх квадратним метрам місця загального користування — балкони і частина коридору. Мешканці стандартної квартири все частіше бажають поєднати санвузол з ванною, стіну в коридорі і за рахунок цього збільшити корисну площу житлової кімнати.

Також популярно купити дві сусідні квартири та переобладнати їх в одну велику. Втім, зустрічається і зворотний варіант — люди, які зробили перепланування і об'єднали дві квартири, пізніше бажають їх роз'єднати: або дітям треба було відокремлене житло, або квартиру потрібно продати дорожче (не секрет, що дві "двійки" підуть по куди більшою ціною, ніж одна чотирикімнатна ). 

Але при цьому варто знати, що за існуючим в Москві законодавством повністю заборонені наступні види перепланувань: 

• погіршення умов експлуатації будинку й проживання громадян, в т.ч. утруднення доступу до інженерних комунікацій і відключає пристроїв; 
• повний демонтаж несучих конструкцій; 
• збільшення площі кухні, сан. вузла, ванної за рахунок житлового приміщення; 
• збільшення площі житлового приміщення за рахунок кухні, сан. вузла, ванною; 
• перенесення кухні на територію житлового приміщення; 
• установка радіаторів і обладнання підлог з підігрівом на лоджіях і балконах; 
• ліквідація / зменшення перетину каналів природної вентиляції; 
• вихід з приміщення , обладнаного унітазом, в житлове приміщення; 
• об'єднання житлового приміщення і кухні при наявності газової плити. 
 

У тому, що будь-яка зміна в конструкції квартири повинно бути ретельно обмірковане та погоджено з проектними та контролюючими органами, немає сумнівів — будинки будувалися за жорстким нормам, де всі конструкції чітко продумані і пов'язані один з одним. Навіть вирубка простого отвору в стіні може привести до самих непередбачуваних наслідків для будівлі. До того ж самостійно ви навряд чи визначите, до якого виду належить та чи інша стіна в квартирі (наприклад, в масовій серії 70-80-х років — 96-й — всі стіни є несучими). Часом навіть фахівцям важко це сказати, і тоді доводиться піднімати архіви проектних організацій. 

Крім стін, власника житла, який задумав перепланування, чекає маса інших тонкощів. Він не може просто так взяти і перенести санвузол в інше місце в квартирі — по СНіПам туалет і ванна не можуть розташовуватися в районі житлових зон верхніх або нижніх квартир, тому перебудову можливо тільки за рахунок коридору. Задумка набити житло сучасної вбудованою побутовою технікою в обов'язковому порядку потребує погодження з комунальними службами, оскільки необхідно знати потужність електропроводки у всьому будинку (в іншому випадку після вашої перепланування вона вийде з ладу). 

Як бачимо, проблем може виникнути скільки завгодно. Навіть у випадку встановлення систем кондиціонування та супутникових "тарілок" — недарма вони включені до переліку заходів з перепланування приміщень, для них необхідно отримання окремого дозволу. Насправді, це не примха чиновників. Тільки уявіть собі: ви встановили спліт-систему, а в будинку починається ремонт фасаду. Будівельна люлька піднімається нагору і зносить агрегат від сплита. Хто винен? Звичайно, ви, оскільки встановили систему без дозволу. Подібні прецеденти не раз траплялися, мешканці подавали позови на керуючі компанії і програвали суди. Але навіть маючи відповідне погодження, все одно вони повинні були б у разі необхідності (той же ремонт будівлі) зняти за свій рахунок з зовнішньої стіни антену або виступаючу частину кондиціонера. 

Порядок
Отже, ви твердо зібралися зробити переобладнання квартири. Не поспішайте замовляти проект — це помилка багатьох. Пам'ятайте: наявність проекту аж ніяк не є законною підставою для перепланування та перебудови. Спочатку ви повинні пройти всі необхідні інстанції, тому головне для перебудови житла-отримати дозвіл на неї.
Ваш перший крок — зібрати пакет первинних документів. У них входять: 

• Діючий поверховий план БТІ; 
• Експлікація до поверхового плану БТІ (форма № 22); 
• Свідоцтво про власність (або договір купівлі-продажу); 
• Виписка з будинкової книги; 
• Копія фінансово-особового рахунку; 
• Технічний висновок (виконується ліцензованою організацією); 
• Проект, виконаний ліцензованою організацією; 
• Договір на технагляд (укладається з проектною організацією); 
• Згода власників прилеглих квартир; 
• Страховка (на час проведення будівельно-монтажних робіт); 
• Договір на вивіз сміття; 
• Договір на технагляд з балансоутримувачем будинкового майна. 
 

До них докладаєте власне письмову заяву і відправляєтеся по інстанціях узгоджувати. Візи доведеться отримувати в Пожнаглядом, Держсанепіднагляду, житлової інспекції, газової інспекції, в Архітектурно-планувальному управлінні, у балансоутримувача вашого будинку, а також у Мосгорекспертізе (якщо задумана вами перепланування відноситься до розряду складних). 

Самі розумієте, щоб протоптати всі ці «кола пекла» самостійно, потрібно мати безліч вільного часу і безмежний запас терпіння для спілкування з чиновним людом всіх мастей. Багато хто, не володіють настільки видатними борцівським якостями воліють доручити свої турботи посередницьким структурам, у великій кількості пропонують свої послуги в пресі і через Інтернет. Але в цьому випадку ви повинні бути готові до того, що витрати виявляться набагато вище, ніж прості мита за виписку довідок. 

У кожній погоджує організації ви на плані БТІ пояснюєте на пальцях, що хочете перебудувати у своїй квартирі — від знесення стін до кількості встановлюється побутової техніки. У заяві вказуєте термін виробництва будівельних робіт (максимум — чотири місяці) та їх режим. Пам'ятайте, що шуміти молотком ви чи наймані робітники мають право тільки в будні дні з 9.00 до 19.00. Однак все одно краще попередити сусідів про масштабне ремонті в квартирі, щоб уникнути масового потоку скарг. Але це ще не все. Якщо ви живете в ТСЖ, то повинні надати рішення загальних зборів мешканців товариства про їхню згоду на перепланування (разом з копіями тих сторінок статуту ТСЖ, де йдеться про правомочність зборів вирішувати такі питання). 

Далі ваша заява розглядає Мосжілінспекция. І ще питання, чи дасть вона позитивний висновок — до 15 відсотків заявників отримують відмову, якщо перепланування може порушити санітарні, пожежні норми, пошкодити конструкцій будівлі. 

Отримавши на руки позитивний висновок, ви можете сміливо починати роботи, попередньо зареєструвавши їх факт в керуючій вашим будинком організації та погодивши там же різні технічні деталі, типу порядку вивезення будівельного сміття і тому подібних дрібниць. Все це відображається в спеціальному журналі, який вам видадуть для обов'язкового ведення. Якщо перепланування ви здійснюєте самостійно, то і журнал заповнювати вам, а потім і звітувати по всіх пунктах, там прописаним. Якщо ж підрядником виступає спеціалізована будівельна фірма, то «тягар» журналу лягає вже на неї. 

Далі — вже останні штрихи. Якщо витримані заявлені терміни робіт і при переплануванні не допущено серйозних відхилень від номенклатури і регламенту робіт, Мосжілінспекция спільно з представниками районної управи створюють приймальну комісію, за підсумками обстеження якої складається і затверджується акт про завершений перебудову, який реєструється в БТІ. І все! 

Постскриптум
Комусь здасться, що шлях дуже довгий. Отримувати згода власників, писати гору паперів, відстояти величезні черги ... Чи не простіше взяти та й зробити капремонт за допомогою шабашників швидко і без проблем?
Можна й так. Але, по-перше, не забудьте про сусідів — їм в будь-якому випадку не сподобається постійний гуркіт у під'їзді, яким супроводжується будь-яка перепланування. Якщо ніяких дозвільних документів у вас немає, то візит контролюючих органів неминучий. За ним піде штраф. І проходити всі вищеперелічені інстанції ви будете в будь-якому випадку. А якщо в результаті узгодити самостійна перебудова не вдасться, вас затягають по судах. І змусять-таки все повернути на свої місця аж до загрози примусового виселення з переобладнаної квартири. І вам це треба?
По-друге, в будь-якому випадку факт незаконного перебудови рано чи пізно випливе при угодах купівлі-продажу та успадкування житла. Будь-яке відхилення від плану квартири, зареєстрованого в БТІ, будь-яка зміна метражу ніяк не приховати. І тоді перепланування стане справжнім каменем спотикання у вашому бажанні обміняти нерухомість на хрусткі купюри ... 

Схожі пропозиції

• Наслідки самовільного перепланування.
• Тонкощі перепланування санвузла.
• Як вигідно продати вашу квартиру
• Проблеми купівлі нового житла
• Роль нотаріуса в проведенні операції купівлі-продажу нерухомості
• Чому купують елітну вторинку