Що робити з опізнився забудовником

• Сентябрь
• 15

11:30 дп Категория: Новини компаній

Кожен з нас чув про таку ситуацію, коли покупці вкладають кошти в будинок, що знаходиться на стадії котловану, а потім не можуть дочекатися того часу, коли будівництво закінчиться і об'єкт буде зданий в експлуатацію. Фахівці відзначають, що затримка в 1-2 роки на ринку нерухомості Москви стала звичайним явищем, а деякі компанії не відчувають провини і при 4-х річному запізнення. І що в цій ситуації робити? Бігти до суду для порятунку своїх вкладень або сидіти і чекати, поки компанія-забудовник вирішить свої негаразди? Давайте спробуємо в цьому розібратися.

Серед наших палестин відхилення від термінів при будівництві — справа звична. Підтвердженням цього є шедеври вітчизняної кінокласики: в 30% фільмах одним з героїв був начальник якогось «СУ № 15», що відрізнявся зловредністю, оскільки постійно зривав строки введення значного народногосподарського споруди. Завершується кінострічка тим, що службовці народу і тільки народу дядька з обкому-райкому «лаяли» і «карали» недбайливого начальника, завдяки чому об'єкт зводився точно в строк. Так, не дарма кіноіндустрію називають фабрикою мрій ...

А здавалося, що гірше бути не може

Минув час, на зміну планової прийшла ринкова економіка, але явище з затримкою термінів будівництва не пропало, а тільки повернулася до нас своїм боком, причому не найкращим. А у зв'язку з кризою воно ж і загострилося. Як зазначає Сергій Кузнецов, який займає посаду адвоката в Колегії адвокатів МО «Центр», робота багатьох будівельних компаній подібна діяльності фінансових пірамід: отримані гроші забудовники направляли на зведення нових об'єктів, а вклади соинвесторов допомагали завершити будівництво. Зміни в макроекономіці привели до зменшення потоку інвесторів (покупців), фінансові системи відмовляють фірмам-забудовникам в кредиті, тому компаніям нічого не залишається робити, як зупиняти будівництво.

Серед «проблемних» будівельних об'єктів фахівці виділяють 4 види:

1. Документи на будівництво готові, фінанси є, але компанія-забудовник не починає роботи по зведенню об'єкта.
2. Зведення об'єкта почалося без дозволу, проте гроші за договорами вже були переведені будівельної компанії.
3. Будівництво призупинено, а готове лише кілька поверхів або зведена тільки «коробка». Здача об'єкта повинна була здійснитися більше 1 року тому. В офіційних листах, зверненнях в ЗМІ компанією-забудовником було оголошено про відсутність коштів для продовження будівництва.

   Сергій Кузнецов коментує, що незалежно від того, до якого виду належить ваш «проблемний» об'єкт, вам необхідно в найближчі терміни направити заяву про розірвання договору з компанією-забудовником та стягнення шкоди. І чим швидше ви це зробите, тим більше у вас є шанси отримати свій вклад назад, так як у зв'язку з важким фінансовим становищем фінансові кошти або активи будівельної компанії швидко вичерпаються.

4. Об'єкт побудований, але здача його в експлуатацію затягується. Цей вид «проблемних» об'єктів відрізняється від трьох розглянутих вище, так як затягування термінів вже не пов'язане з фінансовою стороною питання.

Коли братися за «зброю»?

Природно, щоб не накликати на себе обурення потенційних господарів квартир, забудовник вам буде обіцяти відновлення робіт найближчим часом. Але от всім споживачам важливо знати, найближчим часом — це коли? Коли можна сміливо стверджувати, що об'єкт зданий не буде? А які ще є ознаки, що пора братися за «зброя» і сміливо виходити на «стежку війни» з будівельною компанією? На ці питання нам відповідають експерти.

Тетяна Степанова, директор юридичної компанії ГК «Піонер» стверджує, що сигналом для початку «війни» мають стати «сніданки», якими годує вас забудовник. Якщо вас цікавлять конкретні терміни, то їх немає! Добропорядний забудовник у разі затримки термінів здачі об'єктів повинен повідомити своїх покупців про їх справжні причини. Крім того, це має відбитися в підписанні додаткових договорів з новими встановленими термінами.

Ольга Варакутіна, керівник відділення агентства нерухомості «Московський іпотечний центр» каже, що не можна всі випадки затримки будівництва зводити до однієї причини — нестачі фінансових коштів. Причини можуть бути самі різні, наприклад, будівництво збивається зі своїх термінів через труднощі знесення гаражів-черепашок. Таким чином, якщо терміни здачі будинку були 1-1,5 роки тому, але ви бачите, що роботи на об'єкті ведуться, поверхи будуються один за іншим, то варто прислухатися до слів та обіцянок забудовника. Крім того, фахівець стверджує, що і крайніх дат, по настанню яких ви почнете «контрнаступ», теж встановлювати не варто. Так як може бути випадок, коли прострочення становить 4 роки, але об'єкт вже повністю зведений, але не прийнятий ЦК. Однак якщо після закінчення цього часу роботи так і почалися або заморожені, тоді час діяти.

Радник президента фінансово-будівельної фірми «Лідер» Григорій Алтухов коментує, що систематичне відстежування ходу будівництва — найкращий метод визначення, що з об'єктів все в порядку. І для цього зовсім не потрібно їздити на будівельний майданчик і контролювати роботу будівельників, досить хоча б раз на місяць відвідувати сайт компанії-забудовника і дивитися фотографії об'єкту, визначаючи темпи його зведення. І якщо за 2-3 місяці роботи відбудовано тільки частина поверху, тоді слід задуматися, адже найімовірніше, що терміни здачі об'єкта будуть порушені. Якщо ви спостерігаєте таку картину на цікавить вас об'єкті, проаналізуйте роботу компанії на інших її проектах, а також вивчіть пресу. Якщо ви виявите негативні тенденції в роботі компанії, тоді зверніть увагу — компанія має проблемні моменти в будівництві одного (декількох) об'єктів або ж вони охопили всю її діяльність.

Фінансова сторона питання

З розірванням договору з компанією-забудовником не варто поспішати і з економічної точки зору. Чому? Та тому, що хай ви виграєте справу, нехай у будівельної компанії будуть кошти для погашення заборгованості, але ви все одно залишитеся у програші, адже компанія виплатить вам тільки те, що заплатили ви, і ні центом більше. А як же інфляція? А її не враховують, і тому, вклавши колись 100 тис. доларів, ви їх і отримаєте, але тільки от їхня купівельна спроможність вже буде набагато менше. Як радить Ольга Варакутіна, перш ніж робити якісь дії, подумайте, чи зможете ви придбати на ці гроші гідний об'єкт, а тому варто забирати вклад.

Якщо говорити про пені, штрафи і неустойки, то відсудити їх практично неможливо. До дати набрання чинності закону «Про участь у пайовому будівництві» (1 квітня 2005 року) оформлення здійснювалося за допомогою застосування різноманітних схем, наприклад, вексельної, коли покупець купував у компанії-забудовника вексель, погашення якого передбачалося не грошима, а квадратними метрами ( квартирою). Природно, звернувшись до суду і пред'явивши вексель вам нічого «не світить» крім суми, визначеної у цінному папері.

Керівник ГК «Піонер» Тетяна Степанова каже, що в практиці були випадки, коли судом виносилося рішення на користь вкладника згідно із законами «Про захист прав споживачів» та «Про участь у пайовому будівництві», але ніхто вам не скаже, отримали Чи учасники насправді ці гроші.

Що стосується сьогоднішнього часу, коли ФЗ № 214 діє, то компанії-забудовники, як і раніше використовують «сірі», вигідні для себе схеми. А ті новобудови, які продавалися згідно з усіма нормами і правилами зазначеного закону, ще мають запас часу до встановленого терміну здачі.

Сергій Кузнецов коментує, що у зв'язку з мізерною кількістю об'єктів, які будуються в московському регіоні за законом № 214, в практиці подібних випадків ще не спостерігалося. Солідарна з ним і Ольга Варакутіна, яка зазначає, що така практика з'явиться як мінімум через 5 років.

Проте в Юридичному департаменту холдингу «МГСН» розповідають, що випадки, коли судом була стягнута неустойка за договором про пайову участь, все ж були. До них відносяться 2 прецендент: 1) рішення за позовом фізичної особи до ЗАТ «Кунцево-Інвест» Дорогоміловского районного суду м. Москви від 14.01.2007, 2) постанова № 09АП-8216/2008-ГК від 23 жовтня 2008 Дев'ятого Арбітражного апеляційного суду. Як бачимо, такі випадки поодинокі.

Які вживати дії?

Якщо на це питання дати відповідь в двох словах, то необхідно в судові органи подати заяву з претензією повернути квартиру чи гроші. Природно, претендувати на квартиру можна тільки в тому випадку, якщо будівництво закінчено. Якщо ж на місці обіцяного будинку існує тільки котлован, тоді варіант один — гроші.

Як би просто не звучало, але в дійсності звертатися в суд — справа не з легких. Так, наприклад, фахівці «МГСН» розповідають, що в разі існуючих в доданих до заяви документах будь-яких помилок, прорахунків в сумі держмита та ін, розгляд може затягнутися на кілька місяців, тому що судові органи не приймуть заяву, зажадають виправити недоліки , і може бути не один раз. Також у судновій практиці часто трапляється ситуація, коли позивачеві повертають документи без пояснення причин. У цьому випадку заявнику необхідно зажадати їх конкретну вказівку.

Таким чином, якщо ви не є «акулою» юриспруденції, то в цей «повний хижаками світ» краще не потикатися. Найкращий вихід з цієї ситуації — звернутися до хорошого юриста, який має позитивний досвід вирішення даних справ.

Дещо іншої думки дотримується Тетяна Степанова, керівник ГК «Піонер». Фахівець відзначає, що робити дії необхідно ще на етапі підписання договору, а не після з'явилися сумнівів на рахунок доброчесності забудовника. За словами Степнова саме під час підписання договору покупець повинен звернути увагу на свої права при порушенні компанією-забудовником своїх зобов'язань. Крім цього, юрист зазначає, що особливість вітчизняної судової системи полягає в тому, що судовий процес може тривати значний час, і не доставити нічого, крім морального задоволення.

А чи є сенс?

Найчастіше в ЗМІ, Інтернеті ми бачимо інформацію про пікети, зборах та інших акціях пайовиків, спрямованих на відновлення справедливості. І стає цікавим, а чи є сенс в цих діях?

Відповідаючи на це питання влади, а також законослухняні фахівці закликали б діяти тільки за законом, офіційно, звертаючись до судів. Звичайно, кому потрібні зайві турботи, проблеми і клопоти ошуканих пайовиків, владі бракує і гей-парадів.

Проте варто зазначити, що такі радикальні методи часто досить ефективні. Згадайте хоча б 2007 рік, коли акції соинвесторов змусили влади столиці приймати і заселяти будинку, спеціально призначені для обдурених і постраждалих вкладників. Відновилося будівництво об'єктів на більшості «заморожених» будівельних майданчиках. Частина недобудов була профінансована з міського бюджету, для іншої частини були залучені нові будівельні компанії. Подібні приклади можна знайти не тільки в Москві, а й за її межами, наприклад, в Домодєдово, де житлові будинки були добудовані завдяки інвестуванню приватних осіб в акції.

Підводячи підсумки, можна сказати, що ситуація з «недобудовами» комусь подібна «війні», а кому то «свята», адже це хороший шанс заробити: консультації, допомогу в суді, представництво інтересів і т.д. Але за допомогою суду навряд чи можна вирішити проблему пайовика, оскільки практика показує, що житлова проблема відкритого так і залишається. Кращий вихід — це втручання влади, завдяки чому будинок добудовується. А судова практика знаходиться в «зародковому» стані, і їй тільки належить розвинутися.

За даними Журналу про нерухомість MetrInfo.ru  

Схожі пропозиції

• Чого боятися при купівлі ділянки землі або страшний сон нового дачника
• Початок діяльності девелоперської компанії
• Чи можна починати?
• Початок діяльності девелоперської компанії
• Нерухомість штату Делавер (США)
• Вибір офісу та офісні меблі