Підмосков'ї дешевшає швидше Москви

• Сентябрь
• 14

9:50 пп Категория: Оглядач ринку

Темпи зниження цін на квартири в Підмосков'ї виявилися вищими, ніж у Москві. Це пов'язано, за оцінками аналітичного центру www.irn.ru, з меншим присутністю на ринку Московської області спекулятивних квартир. Основними гравцями в даному випадку стають реальні власники і забудовники. І тим, і іншим, якщо вони виставляють квартири на продаж, важливо не зафіксувати прибуток, а швидко отримати готівку. Таким чином, ринок Підмосков'я виявляється гнучкішим, ніж ринок Москви, і як наслідок швидше вийде з кризи, а зниження цін в цьому регіоні буде істотно менше, ніж у столиці. 

Більшість учасників ринку повідомляють про те, що ціни на підмосковне житло поводяться динамічніше, ніж вартість столичних квартир. Так за даними агентства нерухомості «Інком» за тиждень з 27 жовтня 2008 року по 2 листопада 2008 року середня ціна 1 кв. м житла на вторинному ринку Московської області в доларах знизилася на 1%, тоді як в Москві квартири за той же період подешевшали не більш, ніж на 0,9%. Загалом, же за жовтень підмосковне житло втратило в доларових цінах 4%, тоді як вартість московських квартир знизилася всього на 2,3%. 

Варто зазначити, що у вересні динаміка цін на первинному і вторинному ринку Підмосков'я була різноспрямованою. На вторинному ринку ціни через очікування приватників ще продовжували зростання, тоді як на первинному ринку як більш динамічному, більш оперативно реагує на кон'юнктуру ринку вже розпочався процес здешевлення житла. Так, за даними агентства нерухомості «Міель», в доларах середня вартість 1 кв. м підмосковного житла на вторинному ринку збільшилася на 0,8%. Враховуючи, що в жовтні житло на вторинному ринку подешевшало на 1%, темпи зміни цін у Підмосков'ї скорегувалися за місяць майже на 2 відсоткових пункти, що дуже багато. 

Однак тон, в цьому відношенні, природно, поставив первинний ринок. Девелопери зараз знаходяться в найбільш скрутному становищі. У вересні первинний ринок Підмосков'я за темпами зниження цін вже обганяв Москву. За даними МІЕЛЬ, зниження доларових цін у Підмосков'ї на первинному ринку за вересень склало 2,6%, тоді як у Москві падіння ще було майже не помітно — 1 кв. м житла в середньому подешевшав усього на 0,4%. 

При цьому багато хто з учасників ринку крім звичайного зниження цін стали пропонувати потенційним покупцям знижки і різного роду акції. Так, група компаній «Домобудівник» при первинному внеску в розмірі 30% від вартості квартири в житловому комплексі (РК) «Південно-Західний», розташованому в підмосковному місті Московському, або в ЖК «Парковий», побудованому в місті Котельникі, або в горіхово -Зуєвський ЖК «Бриз» і «Театральний» пропонує покупцям розстрочку остаточного платежу на 9 місяців. При цьому, природно, буде враховуватися інфляція, тобто плата за розстрочку складе 1% в місяць від суми залишку боргу. А в разі внесення в якості початкового внеску 50% від повної вартості житла розстрочка стає безкоштовною. І хоча час розстрочки скорочується до 4 місяців, фактично, ГК «Домобудівник» за рахунок інфляції надає покупцеві знижку у розмірі 4% від початкової ціни житла. Якщо ж відразу внести 70% від повної вартості квартири, час безкоштовної розстрочки збільшиться до 6 місяців, тобто фактична знижка складе вже 6%. 

Схожу програму пропонує і компанія МГСН. Квартиру в новобудовах мікрорайону «Красногор DeLuxe» можна придбати з безкоштовною розстрочкою платежу до кінця 2009 року за умови внесення в якості початкового внеску 30% вартості нерухомості. Якщо ж покупець хоче збільшити розстрочку до 18 місяців і більше, то за це вже доведеться платити, але плата, так само, як і у випадку з ГК «Домобудівник» не буде перевищувати рівень інфляції і становитиме 1% в місяць. Якщо ж покупець не готовий розплатитися і за цей час, то йому надається можливість збільшити розстрочку до 10 років, але в цьому випадку плата зросте до 18% річних. 

Слід зазначити, що розстрочки девелопери стали пропонувати не від доброти душевної, а через значне зниження кількості угод. Так, за даними агентства нерухомості «Трест-1991», в сегменті економ-класу попит впав на 15%, а в бізнес-класі — на 30% щодо кількості угод у серпні. За рахунок зниження кількості угод став зростати обсяг пропозиції. При цьому найбільше збільшення обсягів пропозиції в Підмосков'ї на відміну від Москви відзначено в сегменті панельних, а не монолітних будинків. За даними Інкому, приріст обсягу пропозиції в панельному сегменті склав 6%. У Москві, як писали «Індикатори ринку нерухомості» у статті «Квартири в Москві стануть привабливі через рік», зростання обсягу пропозиції став відбуватися в основному за рахунок виходу на ринок спекулятивних квартир. У Підмосков'ї же обсяг пропозиції зростає в основному за рахунок збільшення терміну експозиції квартири. 

Підтверджується це ще і тим, що на відміну від цін, зростання обсягів пропозиції в Підмосков'ї відстає від Москви. За вересень, за даними МІЕЛЬ, обсяг пропозиції на вторинному ринку Москви виріс на 17%, а на ринку Підмосков'я — всього 8,7%. За жовтень розрив також виявився на користь Москви. Так, за даними Інкому, в Москві приріст обсягу пропозиції склав 19,8%, а в Підмосков'ї — всього 12,7%. Схожі дані були і у призупинив свою діяльність бюро нерухомості «Агент 002». Якщо в Москві обсяг пропозиції виріс на 14,3%, то в Підмосков'ї — всього на 9,5%. 

При цьому за даними того ж Інкому, за вересень приріст обсягу пропозиції в Москві склав 15,6%, а в Московській області — 13,8%, тобто в Москві темпи приросту обсягу пропозиції збільшуються, а в Підмосков'ї — скорочуються . Скорочення темпів приросту — перша ознака швидкої стабілізації. А разом зі стабілізацією обсягів пропозиції настане і стабілізація цін. У підсумку, як і писали «Індикатори ринку нерухомості» у статті «Чи потрібна ринку нерухомості корекція цін вниз», більш оперативна реакція на кризові явища зменшує кризу як в часі, так і в грошовому вираженні. Падіння цін у Підмосков'ї закінчиться швидше, і зниження вартості буде не таким масштабним, як у Москві. 

І це не дивно, адже в Москві середня ціна пропозиції, за даними аналітичного центру www.irn.ru, знаходиться на рівні $ 6 тис. за 1 кв. м, а в Підмосков'ї, складає близько $ 3 тис. — $ 3,5 тис., хоча, найчастіше, квартири в Московській області багато в чому збігаються з квартирами на околицях Москви як за якістю житла, так і за рівнем інфраструктури та транспортної доступності. І навіть якщо допустити, що Підмосков'ї зараз переоцінене, то багато московських об'єкти переоцінені в ще більшому ступені. Таким чином, якщо в Москві йде корекція цін очікується на рівні 30%, а пожвавлення ринку чекають не раніше наступної осені, то в Підмосков'ї ціни знизяться, швидше за все, не більше ніж на 10% -15%, а активізації ринку можна чекати вже навесні 2009 року. 

Схожі пропозиції

• Заміська нерухомість. Котеджні селища і котеджі в Підмосков’ї стали доступнішими.
• Проблеми купівлі нового житла
• Чому купують елітну вторинку
• Початок діяльності девелоперської компанії
• 17 березня відкрився новий офіс Мережі Агентств Нерухомості «ЕКСПЕРТ» в Уфі
• Ринок нерухомості і ринок цінних паперів – плоди кредитоманії.