Чого боятися при купівлі ділянки землі або страшний сон нового дачника

• Сентябрь
• 17

6:48 пп Категория: Оренда нерухомості

Ми — старожили дачного ринку. Так, його стрімкий розвиток вже дозволяє мені так говорити! Наприклад, три роки тому ми запустили бренд «Долина маєтків», вирішивши продавати земельні ділянки з усіма комунікаціями, не пропонуючи обов'язкового підряду на будівництво будинків. Тоді це було дуже ново і незвично. На ринку ми були чи не єдиними девелоперами, хто обмежувався тільки ленд-девелопмента, тобто повної передпродажною підготовкою землі для її використання кінцевим власником під будівництво заміського будинку або цілої садиби.

Минув час і стало ясно, що ми вгадали. Публіка активно цікавиться нашим форматом пропозиції. Особливо це стало очевидним восени-взимку 2008 року, коли всі інші продажі сповільнилися в рази, тоді як у нас знизилися на 30-40%. Але нам також стало зрозуміло, що рівень знань і розуміння специфіки пропозиції на ринку у нашого клієнта дуже і дуже слабкий.

Пропозиція ділянок без підряду, розташованих як в котеджних селищах, так і окремо, сьогодні множиться з кожним днем. Такі пропозиції з'явилися навіть у котеджних селищах, спочатку будувалися з обов'язковим підрядом, з суворою архітектурної стилістикою і єдиними правилами забудови. Що поробиш, при відсутності продажів доводиться жертвувати принципами.

Ринок сьогодні сповнений ласою рекламою: чудові місця, дивно низькі ціни, глибокі знижки. Пропозицій — величезна кількість, тільки вибирай. Але чи так милостиво все на ринку? Ні, звичайно! Адже можна витратитися на абсолютно непридатний і безперспективний земельну ділянку. Такий, наприклад, де ніколи не можна буде нічого збудувати або підвести комунікації, яких, як виявляється, і взяти щось нізвідки, навіть при наявності «газу по межі». Що ж треба знати, щоб убезпечити себе від таких сюрпризів?

Іншими словами, які ризики існують при купівлі ділянки землі?

Ризик перший: спокуситися «не тією землею». За законом, ділянка під розміщення житлового будинку повинен бути віднесений до категорії земель населених пунктів з дозволеним використанням під індивідуальне житлове будівництво (ІЖС) або категорії земель сільськогосподарського призначення з видом дозволеного використання під дачне будівництво. В інших випадках зведення капітальних будівель буде незаконним, зі всіма витікаючими звідси неприємностями (адміністративні штрафи, судові тяжби, знесення будівель за свій рахунок, вилучення земельної ділянки). Крім того, оскільки ділянка повинна бути юридично «чистим», необхідно перевірити наявність документів на ділянку і переконатися, що він знаходиться у власності того продавця, з ким ви у результаті підписуєте договір купівлі-продажу і не обтяжений правами інших осіб (застава, оренда і тощо). Однак, як чинити, якщо продається ділянку з категорії земель сільськогосподарського призначення з дозволеним використанням для сільськогосподарського виробництва, а не дачного будівництва, але продавець клятвено обіцяє її перевести в потрібну категорію згодом? А це і є той самий ризик, оцінювати який повинні ви самі і відповідати за неправильно прийняте рішення — теж! Вирішуйте, наскільки переконливі аргументи, чи окупить наднизька ціна покупки придбання опинилася непридатною землі, чи є у вас «план Б» у випадку, якщо ситуація зайде в глухий кут ...

Що стосується перекладу земельних ділянок з категорії земель сільськогосподарського призначення в категорію земель населених пунктів, то згідно з нормами чинного законодавства таке переведення в разі відсутності документів територіального планування (схеми територіального планування, генеральні плани населених пунктів) можливий тільки до 1 січня 2010 року. Крім того, граничний мінімальний розмір земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення, не наданих для індивідуального будівництва, ведення особистого підсобного і дачного господарства, садівництва, тваринництва і городництва, на території Московської області складає 2,0 гектара, за винятком рідкісних випадків.
Селище «Сонячна Долина»

Долина імені

Ризик другий: «купитися на картинку». Тут я змушений Вас засмутити: багато власників земельних активів сьогодні займаються будівництвом котеджних селищ у перший раз у своєму житті! І також як і Ви, не мають для цього належної підготовкою. Тому часто буває так, що вибирається симпатична галявина, попередньо досліджувати яку нікому навіть не спадає на думку (для простоти викладу, я не буду завантажувати Вас словами про попередні інженерно-геологічні вишукування, вивчення властивостей грунтів, наявність охоронних, санітарно-захисних зон та т . п.). У кращому випадку, дизайнерові дається завдання намалювати кольоровий ескіз генплану ... Ось під цю красиву картинку і починаються продажі! На законне питання, чи є проект, виконаний проектно-архітектурної майстерні, лунає здивоване мукання і говоряться слова про закінчення «ось-ось» цього проекту, який ні на що не впливає і потрібен лише для краси, і то, згодом. А от саме тут і криється той самий «другий ризик». Згодом з'ясується, що ваша ділянка, вибраний Вами по картинці, змінить свою форму або з'їде кудись убік. Або він опиниться в водоохоронній зоні або поблизу неї. Або по ньому йде якийсь підземний кабель або трубопровід, що має обтяження і з'ясується, що Ви не тільки нічого не можете будувати, але Вам навіть доведеться бути готовим до відвідин сторонніх людей для обслуговування цього самого кабелю ... І тільки наявність повноцінного проекту котеджного селища знімає ці ризики.

Ризик третій: «Комунікації вимагають місця». Власне, цей ризик плавно випливає з попереднього ризику. Однак, це так важливо, що гідно обговорюватися окремо. Якщо Вам показують картинку «Від кутюр», то там, швидше за все, не знайдеться місця для прокладки внутрішньоквартальних мереж селища. Дизайнери зазвичай вище таких дрібниць. А тому, вам потрібно переконатися, що в проекті коттеджного селища вже є розділ, іменований «зведений план мереж» і що там запроектовані саме ті дороги, комунікації та потужності, які обіцяє вам забудовник. Причому, з вулицями шириною метрів по 18, де є місце не тільки селищної дорозі, але й комунікацій і стежкою для дачників! Якщо ж все це вже хоча б частково існує на місцевості — чудово, можна за вас тільки порадіти!
]
Селище «Сонячна Слобода»

Долина імені

Ризик четвертий: «ТУ-ТУ». Значна частина проектів продається на досить ранньому етапі, що передбачає перспективу підключення комунікацій протягом року-двох. І дуже-дуже важливо ще до покупки зрозуміти, а чи є що підключати ... Іншими словами, чи отримав забудовник ТУ (технічні умови) на електрику і газ. Якщо продажі почалися, а ТУ ще немає, то це сигнал, що «не все спокійно в Датському королівстві». Це означає, що навіть якщо забудовник фізично виконав мережі, ви як і раніше маєте всі шанси не скористатися благами, оскільки власники потужностей чомусь не можуть їх вам подати. Погодьтеся, це велика неприємність! І особлива вона велика тоді, коли все вже готове до проживання, а жити не можна — нема чим топити і висвітлюватися ... І тому — не варто вірити тому забудовникові, хто вже почав продавати і будувати, а ТУ отримати ще не спромігся. Значить — не може?

Ризик п'ятий: «А ти хто такий?». Напевно, будь-якому новачкові зрозуміло, що ризики можна мінімізувати, якщо купувати землю безпосередньо у власника. Не зайвим буде перевірити, чи не перебуває земля в заставі, взявши виписку з Єдиного реєстру прав (ЕГРП). Але що робити, якщо пропонується схема покупки від агента за попереднім договором купівлі-продажу?

В такому випадку необхідно з'ясувати, чому застосовується схема з попереднім договором. Найчастіше застосування агентських і попередніх договорів відбувається на початковій стадії реалізації проектів, коли девелопер тільки починає приступати до реалізації своїх планів, а земельних ділянок в натурі ще не існує, тому що не завершені землевпорядні роботи та дії щодо державної реєстрації новоутворених ділянок.

Однак якщо є підтвердження надійності агента і землевласника (що часто по суті одне і те ж особа) то особливих причин для занепокоєння немає. Адже у разі пропуску продавцем землі терміну на укладення основного договору купівлі-продажу земельної ділянки клієнт має право вимагати повернення грошей.

Ризик шостий: «Жираф великий, йому видніше». Треба розуміти, що з придбанням земельних ділянок, так чи інакше виникають ризики. У тому, що інженерні комунікації вчасно не будуть підведені або оформлена земля з помилками, може виявитися не тільки недбалість або несумлінність девелопера, а й недоробки місцевої адміністрації оформляє документацію по землі і комунікацій. І часто процес йде повільніше, ніж це записано в договорі. Кілька мінімізувати ці ризики можна. Для цього треба мати справу з досить великим забудовником, що мають багато проектів подібного класу і працює на цьому ринку хоча б два-три роки. Таким компаніям належить ще велика кількість продажів, тому їм немає сенсу ризикувати своєю репутацією і обманювати клієнтів. А тривалий термін роботи на ринку — це зайвий аргумент на користь того, що в компанії добре налагоджений контакт з місцевою владою, що означає стабільне проходження процедури всіх погоджень. До того ж, Ви маєте шанс самому поглянути на те, наскільки якісно компанія реалізує інші проекти і зробити висновки.
Селище «Садиба Тішнево»

Долина імені

І на завершення, від автора: «Береженого Бог береже!». У дитинстві, пам'ятаю, на мене велике враження справила стара екранізація «П'ятнадцятирічний капітан» Жюль Верна. Там один работорговець Негору завів корабель до берегів Африки, а його спільник заманив героїв фільму вглиб континенту. Пам'ятаю жах, що виникає в сцені, коли всі друзі головного героя потрапляють в полон, стаючи рабами цього негідника, і він відкриває їм страшну правду: «О ні, я не Негору. Я — Себастьян Перейра, негоціант, торговець чорним деревом, компаньйон великого Альвіца », — каже він повільно ... І надія на щасливий фінал зникає, дива не трапляється, все пропало, виходу немає, кінець сцени.

У фільмі все закінчується добре, але в житті, однак, може статися і по-іншому. Вам запропонують ділянку або землю, поки не сформовану в рамках коттеджного селища, але «з комунікаціями по межі». Умови можуть бути суперсладкімі ... Привабливий продавець випромінює впевненість: «В угоді одні тільки можливості і ніяких ризиків, скуплено вже майже все», — каже він ... І хто знає, чи не він сучасний Себастьян Перейра, обманює довірливих простаків, збираючи їх для нового рейсу в далекі краї?

Тому, мій скромний рада — думайте до покупки, думайте при купівлі і думайте після покупки. Прискіпливо зважуйте все. Вдумливо і уважно оціните і земельну ділянку і самого продавця! Купуйте у великих і відомих на ринку компаній, у професіоналів, що розвивають кілька селищ одночасно. А найголовніше — контролюйте себе, щоб не впасти в дурну економію або невірну покупку! У світі так багато неіспробованних можливостей, що не варто купувати собі місце невільника в трюмі корабля работорговців, якщо цього Ви не хочете свідомо!

 

Схожі пропозиції

• Заміська нерухомість. Котеджні селища і котеджі в Підмосков’ї стали доступнішими.
• Кадастр міських територій призначення складу
• Земля-вигідний об’єкт для інвестицій або як зберегти і примножити гроші
• Інформаційні пакети
• Котеджне містечко Новоризьке шосе
• Про інфраструктуру сучасного елітного заміського будинку