Ринок нерухомості Ярославля

• Январь
• 24

Ринок нерухомості Ярославля в останні роки відчуває зростання активності. Дотримується тенденція зростання цін та обсягів будівництва. Також це стосується передмістя, де помітно зросли попит і пропозиція з нерухомості. Як і в багатьох інших великих містах Росії, все більше жителів Ярославля вибирають заміське житло, вважаючи за краще жити в більш спокійним і розміреним обстановці. У результаті ринок житла в передмісті також розвивається швидкими темпами.

Збільшилася кількість учасників ринку — забудовників, ріелторів, інвесторів, агентів. З'явилося більше компаній-посередників, що надають послуги з супроводу та оформлення угод з нерухомістю. Продовжує кількісно і якісно розростатися професійна гільдія,. Зростає рівень професіоналізму продавців і посередників, так само як і їх досвід.

Комерційна нерухомість в Ярославлі користується великим попитом, і це особливо помітно в сегментах офісної та торговельної нерухомості. Нерухомість Ярославль буквально заполонила, ринок практично насичений новими офісами та торговими центрами. Почасти це підтверджують орендні ставки, які вперше за довгий час демонструють невеликий спад замість звичного зростання. Тим не менш, експерти прогнозують у найближчому майбутньому підвищення попиту і поява нових об'єктів комерційної нерухомості.

Те ж стосується і ринку землі. Будучи одним з найбільших російських міст, в якому спостерігається стабільний попит на нерухомість і земельні ділянки, Ярославль є містом з високими цінами на землю. Особливо великим попитом користується земля за містом, як в містах-супутниках Ярославля, так і в спеціальних котеджних селищах. Стабільний попит на земельні ділянки викликав зростання цін навіть у містах поза приміської зони Ярославля, але в цьому є і плюс — інвестори і забудовники починають звертати увагу також і на ці міста.

В цілому, можна сказати, що ринок нерухомості і землі в Ярославлі дотримує ті ж тенденції розвитку, що і російський ринок в цілому. Поступово продовжують зростати ціни, попит як і раніше перевищує пропозицію, кількість нових об'єктів нерухомості зростає. Враховуючи історію розвитку та загальну ситуацію по ринку, можна прогнозувати, що найближчим часом ринок комерційної нерухомості Ярославля буде продовжувати рости і розвиватися.

     
 
 
        Комментарии выключеныКатегория: Новини компаній

Чому купують елітну вторинку

• Январь
• 19

Елітне житло вторинного ринку нерухомості має свої неповторні особливості. Попит на цей сегмент житла невеликий, та й кількість пропозицій обмежена, але в елітній "вторинки" завжди є свій стабільний коло покупців. 

"Протягом літніх місяців попит на ринку елітної нерухомості, як і в інших сегментах міської нерухомості, знизився на 10-15%, — говорить Олексій Кудрявцев, керівник аналітичної служби агентства нерухомості" МІАН ". — Наприкінці серпня — початку Вересень позитивна динаміка збільшення попиту відновиться ". Хоча, на думку Олександра Скобкіна, провідного аналітика агентства нерухомості DOKI, попит на елітне житло в Москві невеликий не тільки в літні місяці і складає всього 5% від загального числа заявок. "А пропозиції на вторинному елітному ринку хоч і є, але вони носять" штучний "характер і складають приблизно 10% від загального обсягу поточних пропозицій", — відзначає експерт. 

За даними агентства нерухомості "МІАН", на ринку вторинного житла кількість пропозицій елітних квартир склало близько 2,8 тис. об'єктів, знизившись на 4-5% в порівнянні з початком року. «Частка об'єктів верхньої цінової категорії в загальному обсязі пропозиції столиці зафіксована на сьогоднішній день на рівні 12%, у той час як значення цього показника в загальній структурі попиту не перевищує 5%», — говорить Олексій Кудрявцев. 

Хоча й невеликий, попит на елітну "вторинку" все-таки існує. Вторинний ринок преміум-класу приваблює потенційних покупців притаманними тільки йому характеристиками. "Особливістю вторинного ринку елітного житла є те, що крім квартир в сучасних будинках, визнаних елітними, ексклюзивні апартаменти пропонуються в старовинних будинках і сталінських висотках, — розповідає Люція Казимир, керівник відділу аналітики департаменту житлової нерухомості аналітичного консалтингового центру" Міель ". — Такі квартири також відносяться до елітного класу в силу своїх якісних характеристик: обробка, унікальний дизайн, розмір, планування. Ці характеристики є визначальними при виборі квартир на вторинному ринку ". На думку експерта, додаткову привабливість надає історія будинку — наприклад, проживання в ньому знаменитих людей: поетів, письменників, художників та політичних діячів. Забезпечені люди хочуть не тільки жити в престижному районі і в комфортних умовах, для них велике значення має іміджева складова самої будівлі. 

"Квартири на вторинному ринку елітного житла, насамперед, цікавлять людей, що купують квартиру для подальшого проживання в ній. Це пояснюється тим, що квартири в елітних новобудовах пов'язані з ризиками, очікуванням і витратами на ремонт", — вважає Люція Казимир . За даними аналітичного консалтингового центру "Міель", останнім часом на ринку елітного житла зростає попит на квартири з обробкою, причому не тільки на вторинному, а й на первинному ринку нерухомості. Покупець хоче купувати повністю завершений об'єкт, а не витрачати час на обробку нової квартири. Але на відміну від вторинного ринку елітної нерухомості, пропозиція квартир з обробкою в новобудовах обмежено. 

На думку Олександра Скобкіна, елітна квартира, придбана на вторинному ринку, як правило, не є єдиною нерухомістю забезпеченого покупця: "Власники елітного житла можуть мати у власності ще кілька об'єктів нерухомості, включаючи котеджі на престижних напрямках, квартири в престижних районах Москви і навіть нерухомість за кордоном, і це дає їм ще більшу свободу вибору місця проживання ". Незважаючи на те що термін окупності може становити більше 10 років, частина вторинного елітного житла все-таки набувається і для здачі в оренду, додає експерт. 

"Як правило, квартири з обробкою в готовому елітному будинку з ситуацією однорідної соціальним середовищем коштують дорожче квартир в елітних новобудовах", — відзначає Люція Казимир. За словами Олександра Скобкіна, різниця може бути приблизно 10% на користь вторинного житла через обмеженої пропозиції і витрат на обробку. Але Олексій Кудрявцев наводить дані, зворотні висунутої експертами теорії: "Якщо говорити про поточний літньому періоді, то середня вартість 1 кв. М в елітних новобудовах за підсумками липня 2008 року склала 404 594 рубля (17447 доларів), а на вторинному ринку вартість 1 кв. м в елітному сегменті за підсумками липня склала 366 564 рубля (15807 доларів ". 

До вибору вторинного елітного житла потенційних покупців підштовхує і той факт, що в центрі залишилося занадто мало місця для нового будівництва." А обмеження точкової забудови призведе до скорочення обсягів будівництва та пропозиції нових елітних об'єктів ", — упевнений Олександр Скобкін. Так що є всі підстави вважати, що попит на елітне житло на вторинному ринку нерухомості буде рости. 

Джерело 

Комментарии выключеныКатегория: Виставки, конференції

Земля-вигідний об'єкт для інвестицій або як зберегти і примножити гроші

• Январь
• 17

Одним з вигідних способів вкладення готівкового капіталу є купівля землі в сільськогосподарських цілях. Якщо ж в силу нестачі коштів відсутня можливість покупка землі в Москві або в найближчих до неї районах, є непогана альтернатива в сусідніх регіонах. Чому? Тому що, враховуючи нинішню ситуацію на ринку через кризу, цілком ймовірно те, що ті землі принесуть більше доходу, тому що навряд чи знизяться в ціні. Але навіть тут дуже багато підводних каменів. Розберемося в них. Простір міста (мова йде про Москву) і околиць щільно забудовується і сектор земель сільськогосподарського призначення значно звужується. До того ж, якщо розмір інвестицій буде малий, краще не ризикувати на високих цінах в мегаполісі і вибрати прийнятний варіант у найближчих до Москви регіонах.

Використання земель сільськогосподарського призначення в Росії, на відміну від інших країн, регулюється законом. Все почалося з законів про обіг земель сільгосппризначення і про сільськогосподарську кооперацію, прийнятих в умовах розвалених колгоспів і радгоспів. Створювалися кооперативи, у кожного члена кооперативу були паї, які складалися з двох частин: майно (грошове вираження частки майна кооперативу) і земля, завірена у власність за допомогою свідоцтва.

Керівникам було невигідно викуповувати паї за реальну їх вартість — це було недешево. Тому і був придуманий спеціальний механізм проти цього. Далі з'явився закон «Про переведення земель з однієї категорії в іншу», що дозволив жорстко контролювати ринок і фінанси.

Отже, предметом отримання вигоди для інвестора є купівля земельних часток, спеціально виділених для продажу і покупка безпосередньо у власника. Розглянемо перший спосіб покупки. Він, хоч і прибутковіше другого, не позбавлений певного ризику. Він криється в отриманні прав власності. Для початку проводиться викуп землі згідно завіреним і підписаним договорами або на підставі довіреності від власників землі. Необхідно звернути увагу на те, що викуп здійснюється не на безпосереднього покупця, а на довірена особа кооперативу, яке обов'язково має свідоцтво на частку землі. У покупців спочатку не буде жодних документів, крім розписки про те, що член кооперативу повинен йому деяку суму грошей. Далі новий власник повинен відвідати відповідні інстанції для отримання свідоцтва на баллогектари. Ці баллогектари реалізовують на виділену землю.

Далі намічається збори, про який повідомляється не пізніше ніж за місяць, на якому буде обговорюватися виділення. Результати зборів публікуються і після закінчення деякого терміну (зазвичай місяць) пишеться заява на ім'я геодезистів, які приготують межові справу по даній ділянці. Дана процедура коштує чималих грошей. Приблизно через півроку після збору всіх підписів земля ставиться на кадастровий облік і починається реєстрація права власності на землю. І тільки після отримання цього свідоцтва в інвестора буде можливість викупити землю.

Ризик полягає в тому, що на жодному з цих етапів немає гарантії, що вас не обдурять. Тому потрібно бути досить впевненим у своїх діях і мати досвід у проведенні таких операцій.

Уникнути таких труднощів можна, скориставшись другим способом — купувати землю у тих, у кого вже є свідоцтво про право власності. Власник землі повинен мати такі документи:

1. зареєстрований правовстановлюючий договір, що відображає отримання ним землі у власність,
2. правоподтверждающій договір — свідоцтво про право власності на землю,
3. кадастрова виписка,
4. план ділянки землі .

Цих документів достатньо для оформлення покупки.

Важливий етап перед купівлею землі — її вірний вибір. У тому випадку, якщо ви не збираєтеся розвивати сільськогосподарський бізнес і вас не особливо хвилює родючість грунту на ділянці, можна не звертати уваги на ці деталі. Істотний критерій у даному випадку — відстань від Москви і, природно, час, витрачений на поїздку. Найбільш прийнятний варіант — до 300 км від МКАД. Але позитивну роль може зіграти наявність у безпосередній близькості культурних пам'яток, водойм і яких-небудь інших пам'яток. У даному випадку рентабельність підвищується в рази.

Не можна не зупинитися і на такому ключовому понятті, як межування і зміна категорії земель. Законом встановлено те, що власник землі має повне право на її поділ. Дана процедура коштує певних фінансових вкладень.

Іноді земля, призначена для сільського господарства, жодним чином не заважає будівництву на ній різних об'єктів. Але мінус таких земель полягає в тому, що кожна продаж починається з пропозиції викупити, адресованого властям. Це досить ризиковано. Для цього можна перенести землю в іншу категорію землекористування, хоча це інколи буває дуже складно.

Переклад землі в іншу категорію, що дозволяє будівництво, вимагає наявності сусідніх вже існуючих поселень. Він не повинен суперечити загальним планам розвитку.

Ще простіше — переклад в категорію промисловості. Для проведення такої процедури необхідно повідомити владу про рішення стосовно переведення та надати план.

  Комментарии выключеныКатегория: Закордонна нерухомість

Бориспіль і ринок нерухомості

• Январь
• 13

Бориспіль — адміністративний центр Бориспільського району, розташованого на сході Київської області. Бориспіль — одне з найдавніших міст Київської Русі, відомий в літописах як Летч, Льто, Ольто. Перша письмова згадка про нього відноситься до початку одинадцятого століття і пов'язане з загибеллю на річці Альті князя Бориса, сина князя Володимира. У 1239 році Летч був повністю зруйнований татаро-монголами. А з 1508 року територія, на якій знаходилося місто, перейшла у володіння Пустинно-Миколаївського монастиря, місто почало відновлюватися і отримав свою сучасну назву. У 1596 році Бориспіль потрапляє в польську королівську власність, а в 1667 році після російсько-польської війни входить до складу Російської держави.
 

Радянська влада в місті встановилася в 1921 році. Під час Великої Вітчизняної Війни на території міста відбувалися запеклі бої. 23 вересня 1943 в результаті стрімкого наступу Радянської армії місто було звільнене від німецько-фашистських загарбників.
 

В даний час Бориспіль — це місто обласного підпорядкування з населенням 60000 чоловік. Бориспіль — це повітряні ворота України, тут знаходиться найбільший в країні аеропорт, а також залізнична та автобусна станції. У місті є сім шкіл, ліцей, музична та спортивна школи. Житловий фонд міста складається з приватного сектора з одно — двоповерховими будинками; п'ятиповерхових панельних будинків і сучасних висоток, поліпшеного планування. Поверховість зводяться в Борисполі житлових будинків узгоджується з керівництвом аеропорту, і в даний час не перевищує шістнадцяти поверхів. Місто умовно поділений на мікрорайони — Центр, Соцмістечко, Київський шлях, Супутник.
 

Ціни на ринку житла в Борисполі все ще набагато нижче, ніж у Києві.
Проаналізувавши ціни на первинному ринку житла, можна сказати, що мінімальна ціна за квадратний метр становить 1300 у.о., а максимальна досягає 1700 у.о. / кв.м. Так ціна на однокімнатну квартиру з обробкою в споруджуваній висотці коливається від 55000 у.о. до 70000 у.о. Двокімнатна квартира в новобудові коштує в межах від 70 000 у.о. до 100000 у.о. Трикімнатна квартира площею від 70 кв.м в будинку з висотою стелі 2,75 м і кухнею більше 9 кв.м стоїть від 120000 у.о. Ціни на вторинному ринку житла в Борисполі складаються таким чином: однокімнатні квартири площею 35-45 кв.м коштують від 45 000 у.о.; двокімнатні квартири площею 48-70 кв.м — від 60000 у.о.; трикімнатні квартири площею 60 — 90 кв.м стоять від 80000 у.о. Приватний двоповерховий будинок загальною площею 300 кв.м можна купити за 500 000 у.о. Так як містоутворюючим підприємством Борисполя є аеропорт, то найбільш популярними пропозиціями на ринку оренди житла є подобова оренда кімнат і однокімнатних квартир. Кімнату в квартирі зі зручностями можна зняти за 70 у.е в місяць або за 10у.е на добу. Однокімнатну квартиру можна орендувати за 300 у.е в місяць або за 15-20 у.о. подобово. Пропозиції по здачі житла на тривалий термін представлені в більш обмеженій кількості. Зняти двокімнатну квартиру з меблями і технікою на тривалий термін обійдеться приблизно в 500 у.о. в місяць.
 

У сфері комерційної нерухомості найбільш поширені пропозиції щодо продажу та здачі в оренду складських об'єктів. Вартість складських приміщень в середньому становить 550 у.о. / кв.м, а при оренді 6-10 у.о. / кв.м. У секторі торгової нерухомості переважають пропозиції зі здачі в оренду торгових площ, розташованих на перших поверхах багатоквартирних будинків. Вартість оренди складає 20-25 у.о. / кв.м. Попит на торговельну нерухомість перевищує кількість пропозицій, що є на даний момент, і цей сегмент ринку чекає своїх інвесторів.
 

На сьогоднішній день Бориспіль є одним з найбільш перспективних інвестиційних об'єктів в області будівництва, основними передумовами для цього, звичайно, є невисокі ціни на нерухомість, породжують високий попит.
 

Основними покупцями нерухомості в місті на даний момент є приїжджі з Києва, крім цін, їх приваблює розвинена інфраструктура транспортних доріг — до центру Києва на автотранспорті можна дістатися за 40 — 50 хвилин, а до найближчої станції метро навіть за 20 — 25 мін.
 

Ще одним фактором, що спонукає інвестувати в житлове будівництво Борисполя, є створення в місті найбільшого медичного центру і, як наслідок, великий приплив висококваліфікованих кадрів з усієї країни. А для залучення фахівців влади виділяють їм безпроцентні кредити на покупку житла. Міською адміністрацією Борисполя затверджено Генеральний план розвитку районного центру до 2026 року, який передбачає введення в межу міста 540 гектарів землі прилеглих сіл. Адміністрація розраховує, що населення міста до 2026 року збільшиться вдвічі.

Комментарии выключеныКатегория: Оглядач ринку

Просто і детально про квартирному обміні

• Январь
• 4

Щоб не розтікатися мислію по древу, почнемо з визначень ... 

Договір міни  — це договір, за яким одна зі сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший. При цьому кожна зі сторін угоди є продавцем того товару, в нашому випадку об'єкта нерухомості, який вона передає в обмін, і покупцем товару, який отримує натомість.  

Бартер (товарний обмін) — господарська операція, яка передбачає проведення розрахунків за товари (роботи, послуги) у будь-якій іншій формі, ніж грошова, включаючи будь-які види заліку та погашення взаємної заборгованості, в результаті яких не передбачається зарахування коштів на рахунки продавця для компенсації вартості таких товарів (робіт, послуг).  

Обмін квартир в Москві ж в наших умовах — це продаж нерухомості з одночасною покупкою альтернативного житла за суму меншу (з отриманням різниці в цінах) або велику (з доплатою).  

Бартер: минуле, сьогодення, майбутнє  

Бартер — основа для виникнення грошей. В якості одиниці обміну та оцінки вартості інших товарів, у різні століття, використовувалися і худобу, і найдавніші предмети розкоші: хутра, метал, зброя та ін Вже в середині 18 століття в Росії договору поставки та міни були врегульовані правом і практично не мали аналогів у зарубіжному законодавстві того часу.  

Договір міни отримав визнання ще до видання ГК: Декретом РНК РРФСР «Про обмін» від 24.05.1921 року був дозволений селянам і кустарям товарообмін з державою. На відміну від товарообміну попереднього періоду, це вже справжня цивільно-правова угода міни: ставлення обміну встановлюється за вільним угодою сторін.  

Багатосторонньої угоди за договором міжнародної купівлі-продажу є: «Конвенція про договори міжнародної купівлі-продажу товарів» (Відень, 11 квітня 1980 р.)  

Види обміну  

Всього існує чотири види обміну квартир. Ознайомимося з ними ближче.  

Нерівноцінний обмін

Полягає в обміні нерухомості нерівноцінною за вартістю або житлоплощі. Зазвичай різниця компенсується за рахунок доплати одного з учасників угоди, того що одержує більшу житлоплощу або житлоплощу кращої якості. Доплата може бути здійснена як в матеріальній, так і натуральній формі, тобто машинами, гаражами, дачами, та чим завгодно, виходячи виключно з потреб учасників угоди.  

Рівноцінний обмін

Коли в ході операції відбувається обмін квартир, рівноцінних за вартістю, житлоплощі і іншим характеристикам. Зазвичай така ситуація виникає при зміні місця проживання.  

З'їзд

Вид обміну, при якому кілька більш маленьких квартир обмінюються на одну велику.  

Роз'їзд

Антипод попереднього виду обміну, при якому одна велика квартира обмінюється на кілька поменше.  

Оподаткування  

Оподаткування бартерних операцій здійснюється на загальних підставах, нарахування ПДВ також здійснюється за загальним правилом.  

Кожен суб'єкт підприємницької діяльності має право самостійно визначати ціни на товари / роботи / послуги, це стосується і бартеру, однак для цілей оподаткування бартерних операцій важливо застосовувати звичайні ціни.  

Згідно Законодательсву:  

1. Ставка мита при обміні нерухомості складає 1% від суми договору (заявленої вартості нерухомості, яка має велику вартість).
2. Дохід не обкладається податком на прибуток, якщо загальна площа такого житлового будинку, квартири або частини квартири, кімнати, садового будинку не перевищує 100 квадратних метрів.
3. Якщо площа нерухомого майна перевищує 100 квадратних метрів, то частина доходу, пропорційна сумі такого перевищення, підлягає оподаткуванню за ставкою в розмірі 1 відсотка від вартості такого об'єкта нерухомого майна.
4. Якщо ви продаєте нерухомість у поточному році не вперше, та / або площа відчужуваної вами нерухомості більше 100 квадратних метрів, податок на доходи фізичної особи — 50% від 1% договірної вартості нерухомості, що підлягає обміну.

  Комментарии выключеныКатегория: Регіони Україна

Нерухомість: в оренду або у власність

• Декабрь
• 31

Досить часто має місце ситуація, коли бізнес виходить на новий щабель, вимагаючи наявності додаткових офісних площ, але фінансів ще недостатньо для того, щоб купити офіс. У цьому випадку досить актуальною буде оренда офісу, яка символізує перший серйозний крок у розвитку бізнесу.

Оренда — це взаємовигідна угода щодо передачі будь-якого об'єкта на тимчасове використання. При вирішенні цього важливого питання потрібно залучити фахівців, але перед цим потрібно визначитися з деякими нюансами. Найважливіше в офісному приміщенні — його територіальне розташування і транспортна розв'язка. Від цього напряму залежатиме потік клієнтів, але і ціна орендної плати. Також потрібно ознайомитися з класифікацією офісів і прийняти рішення про те, приміщення якого рівня вам необхідно. 

 

 

На перший погляд ринок рясніє оголошеннями, але при найближчому розгляді перспектива вигідного знімання офісу виявляється не такою райдужною. Але за певних витратах зусиль і часу реально знайти прийнятний варіант. Фахівці радять звертатися за допомогою до агенцій нерухомості, при роботі з якими ви не тільки заощадите час, але й забезпечите себе від укладання фіктивних угод. При самостійному пошуку договір про оренду офісу потрібно надати досвідченому юристу.

Тепер поговоримо про не менш актуальною проблемою, яка стоїть у сотень тисяч городян — оренду квартири. Тому, хто не володіє власним житлом, складно зважитися на іпотеку, хоча, цей вихід вважається одним з найбільш реальних у досягненні мети мати своє житло. І все ж багатьом з'їм квартири здається самим ідеальним рішенням. Що б вам не говорили, знайти надійний і недорогий варіант у наш час дуже непросто: можна втратити багато часу, а в деяких випадках і гроші. Пошук квартири істотно полегшить грамотне орієнтування на ринку нерухомості, а також деякі пізнання в психології людини. 

Що ж можна порадити особам, які поставили перед собою таку нелегку мету як з'їм квартири? По-перше, адекватно оцінювати свої можливості і відразу чітко сформулювати важливі питання: мета оренди, район потрібної квартири, розмір передбачуваної плати та ін По-друге, обов'язково укладати договір оренди, щоб уникнути дуже серйозних проблем. При сумнівах у власній компетентності краще довірити це юристу. 

Пройдемося за способами оренди. 

? Оголошення в потрібному районі. Це найдешевший спосіб, але він часто вимагає багато часу, до того ж ви не застраховані від шахраїв.

? Через знайомих. Більш зручний спосіб, що дає якусь гарантію від обману. Складність даного способу в тому, що люди не люблять поєднувати особисті і фінансові відносини: можна замість товариша придбати ворога.

? Агентства нерухомості. Найбільш дорогою і в теж час дієвий спосіб. Проблема лише у виборі хорошого агентства. 

І, наостанок, не забувайте, що оренда квартири на увазі не тільки грошові відносини, а й добропорядні. Елементарна повага до господарів додасть вам очок.

Комментарии выключеныКатегория: Зустрічі

Зростання цін комерційного метра перевищує житловий

• Декабрь
• 30

Коли мова заходить про інвестування в нерухомість, то в першу чергу ми думаємо про капіталовкладення в заміські котеджі, квартири та інші житлові об'єкти. Однак існують ще й площі, мають комерційне призначення. І точно, приватні інвестори можуть ефективно вкласти свої кошти і в торгово-офісні об'єкти, оскільки за прогнозами фахівців їх вартість в майбутньому буде тільки підвищуватися.

Фахівці, що працюють у сфері комерційної нерухомості, солідарні в думці, стверджуючи, що в Москві (і не тільки) спостерігається гостра нестача площ, призначених для комерційного використання: офісів, складів, приміщень для торгівлі і т.д. Особливо гостро відбивається ця нестача на малих і середніх підприємствах. Що стосується великих, багатих фірм, то вони легко вирішують свої питання з площами, зводячи свої офісні будівлі або викуповуючи цілі поверхи у великих бізнес-центрах, що мають клас А +. А для будівельників і ріелторів саме такі «оптові покупці» і є найбільш бажаними та коханими клієнтами.

Крім того, ринок комерційної нерухомості не особливо цікавить приватних інвесторів, оскільки містить досить серйозних гравців. Як розповідає Олександр Черніков, директор відділу комерційної нерухомості фірми «Московські вогні», великі девелоперські структури (ЗАТ «Сіті Гало» і ЗАТ «ROSS Group») дуже зацікавлені в новобудовах комерційної нерухомості. Володіючи великим капіталом, ці компанії доводять будівництво комерційних центрів до завершення, а потім продають або здають в оренду об'єкти за дуже високими цінами. Саме тому приватному інвестору «ловити» на ринку комерційної нерухомості нічого. Однак, посилаючись на народну мудрість, можна стверджувати, ніж важче дістати заповітний плід, тим він і солодший.

Варто зазначити, що нерухомість Москви, що має комерційний характер, неухильно зростає в ціні, а в останні 5-7 років вона взагалі досягла «піку» привабливості для капіталовкладень. На цей рахунок експерти кажуть, що сьогодні ринок комерційної нерухомості повторює такий же «фортель», як і в 2006 році.

Крім цього, оренда комерційної нерухомості також приносить хороші дивіденди. Сергій Єсін, співробітник ріелтерського агентства «Сава», коментує, що всього за 4-8 років (що залежить від регіону) власник офісного приміщення або торгового залу окупить свої вкладення.

Інвестуємо в будівництво

Олександр Черніков каже, що приватним інвесторам пропонуються для капіталовкладень об'єкти, які знаходяться на початкових етапах будівництва. При цьому така ситуація спостерігається абсолютно у всіх сферах ринку комерційної нерухомості, що зумовлено дефіцитом.

Що стосується розмірів площ, то сьогодні купити невелике приміщення (100 кв. Метрів) неможливо. Ще кілька років тому (3-4 роки) можна було розраховувати на придбання приміщення для невеликого магазинчика, проте це в минулому.

Ціна 1 кв. метра комерційної нерухомості, яка знаходиться на стадії зведення, залежить, насамперед, від місця розташування, площі та закінчення будівництва. Вартість об'єкта тим вище, ніж об'єкт ближче до терміну його здачі, а також чим менше його площу. Здається об'єкт Держкомісії, після чого його ціна зростає на 20%. Як вважає Олександр Черніков, набуваючи об'єкт на початкових стадіях будівництва, приватний інвестор по закінченню його будівництва може розраховувати на інвестиційний прибуток, що дорівнює 30-40% річних.

Наведемо деякі цифри. Офісне приміщення в районі «Щукінське» можна придбати за ціною 4500 доларів за кв. метр. Виклавши 3750 доларів за кв. метр можна отримати комерційну нерухомість в районі «Савеловський». Самі ж прийнятні ціни пропонує бізнес-центр Подільського (2800 доларів за кв. Метр), який в даний момент часу будується.

Пробуємо інвестувати в готове

Так, приватному інвесторові не легко, адже йому в буквальному сенсі слова необхідно «ловити» відповідні пропозиції, хоч на вторинному, хоч на первинному ринку нерухомості. Наприклад, скориставшись Інтернетом, дізнаємося, що в даний момент продається адміністративний комплекс, що має два 4-х поверхові будівлі в районі станції метрополітену «Бауманська».

Адміністративний комплекс має площу 1200 кв. метрів, придбати яку цілком можна за 4,9 мільйона доларів. Продавець готовий розбити об'єкт на невеликі офісні блоки, що мають розміри від 80 кв.м., але при цьому він змінює ціну з 4100 доларів за кв. м. до 5900 доларів за кв. метр.

Таким чином, можна підрахувати, що продаючи об'єкт по частинах, продавець одержить набагато більшу суму (7, 08 млн., а не 4,9 млн. доларів). При збігу сприятливих факторів приватні інвестори могли б розкупити комплекс по частинах, однак цьому не судилося статися: продавець зумів знайти покупця, який забрав будівлю повністю. Ось тут наочно і відображається, що приватному інвесторові на ринку комерційної нерухомості дуже важко.

Юридичний бік питання

Приватного інвестора, який вкладає свої кошти в комерційну нерухомість, не повинні чекати «правові капкани». Костянтин Єгоров, який займає керівну посаду в юридичній компанії «КМ Консалтинг», пояснив, що людина, що бажає інвестувати в комерційну нерухомість, може придбати декілька приміщень, наприклад, під офіси. Всі нежитлові приміщення, як правило, належать власнику будівлі. Тому для здійснення угоди необхідно:

1. Оформити паспорт БТІ на офіси, які цікавлять приватного інвестора;
2. Позначити ці приміщення «в натурі», перевіряючи наявність у власника документів, що підтверджують його право власності;
3. Укласти договір купівлі-продажу;
4. Зареєструвати договір купівлі-продажу в реєстраційній службі РФ;
5. Юридично закріпити перехід прав власності до нового власника.

Відповідно до федерального закону № 214 «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів» в розташованому будинку площі купуються відповідно до договору пайової участі.

По-іншому йде справа при придбання торгових площ, де процедура носить назву «переуступка прав оренди». Наявні в торгових центрах павільйони є власністю власників цих центрів, а права на їх оренду розпродаються ще при зведенні об'єктів. Багато ж власники торгових центрів здають в оренду торгові павільйони тільки на етапі будівництва. Частим є випадок, коли ті, хто купив права на оренду на перших етапах будівництва, можна сказати «за копійки», при здачі об'єкта в експлуатацію продають їх набагато дорожче тим, хто дійсно планує відкрити магазин. Зверніть увагу, що покупець, крім значної суми за право на оренду, щомісяця виплачує орендну плату власнику центру.

Керівник компанії «Blackwood» Марина Маркарова каже, що основна особливість подібних угод полягає в тому, що при зміні власника умови договору оренди залишаються незмінними.

Що стосується торгових павільйонів, які стоять окремо, то і тут можлива переуступка прав. Наведемо приклад. Покупець заплатив 380 тис. доларів за переуступку прав оренди торгових приміщень, площею 596 кв. метрів. Після здійснення угоди новий орендар став щомісячно виплачувати орендну плату власнику приміщення рівну 100 тис. рублів. Тим не менш, при придбанні прав на оренду площ необхідно бути дуже обережними: щоб уникнути непорозумінь і проблем при здійсненні угоди потрібно переконатися, що власник повідомлений про зміну орендаря.

Колишня квартира — оптимальний варіант

Експерти по комерційній нерухомості стверджують, що щоб приватному інвестору уникнути зайвої «головного болю», йому варто звернути увагу на інший варіант. Фахівці пропонують інвестувати в квартиру на першому поверсі і потім вивести її з житлового фонду. Цей варіант є оптимальним, тому що власник колишнього житла завжди зможе знайти орендаря, адже існує велика кількість дрібних і середніх фірм, які потребують невеликих приміщеннях для організації своєї діяльності.

Як відзначає керівник відділення «Третьяковській», ТОВ «Пересвет-Нерухомість» Наталія Аліханова, вартість квартир на першому поверсі менше на 8-10%. Однак не варто забувати, що будинок повинен знаходитися на прохідній, жвавій вулиці поблизу станції метро і великих транспортних розв'язок.

Припустимо, що заплативши 300 тис. доларів, можна придбати квартиру площею 73,2 кв. метра. А ось Ірина Жаровій-Райт, президент інвестиційної групи Sesegar стверджує, що перекладена в нежитловий фонд ця квартира буде коштувати як мінімум 600 тис. доларів.

Підтвердженням цього є і знайдене в Інтернеті оголошення, в якому власник приміщення, переведеного в нежитловий фонд, але вимагає капітального ремонту, хотів ціну в 10 тис. доларів за кв. метр.

Крім того, такий об'єкт надзвичайно вигідно здавати в оренду. Здаючи житлову квартиру, ви можете розраховувати на орендну плату, рівну 1400 доларів на місяць, а якщо це офісне приміщення, то ви можете просити в 2,5 рази більше, тобто 3500 доларів на місяць.

При цьому вам зовсім не потрібно замислюватися над облаштуванням приміщення, адже на відміну від орендарів квартир, які вимагає наявність сучасних і якісних меблів, орендарі офісних приміщень вирішують це питання самостійно. У колишній квартирі може розташовуватися не тільки офіс, але і невеликий магазин, салон краси, стоматологічний кабінет, ювелірна майстерня тощо Якщо ж вікна приміщення виходять на червону лінію, вихід з метро, ??багатолюдну зупинку, тоді, за словами Наталії Аліханова, можна організувати додатковий заробіток, розмістивши без обов'язкового погодження з мешканцями рекламу над вікнами квартири.

Незважаючи на значні переваги, у квартир, виведених з житлового фонду, є один недолік — високі розцінки на комунальні послуги.

Підсумки

У зв'язку з тим, що комерційна нерухомість нині особливо затребувана, інвестуючи в неї, можна добре заробити. Однак приватному інвесторові не варто змагатися з великими, багатомільйонними компаніями, які викуповують цілі будинки й поверхи. Цей сегмент ринку не для нього. А ось покупка квартири на перших поверхах житлових будинків і виведення її з житлового фонду з метою влаштувати в ній офіс, магазин, перукарню — оптимальний варіант, який цілком реальний і досить вигідний.

За даними Журналу про нерухомість MetrInfo.ru   Комментарии выключеныКатегория: Справи Московські